Fragen & Antworten
Sie verkaufen ihre Eigentumswohnung oder sind nun selber stolzer Besitzer einer Eigentumswohnung bzw. ihrer eigenen vier Wände!
Aber wie geht es nun weiter – was muss ich beachten?
Fragen über Fragen… hier sind die Antworten:
1.) Ab wann bin ich nun (wirklich) Eigentümer meiner Wohnung?
Unabhängig von der kaufvertraglichen Vereinbarung sind Sie erst dann rechtmäßiger Eigentümer, wenn Sie auch beim zuständigen Amtsgericht im Grundbuch eingetragen sind! Eine Auflassungsvormerkung ist keine Eigenschaft als Eigentümer im rechtlichen Sinne!
2.) Ab wann muss ich mein Hausgeld an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bezahlen?
Auch hier gilt zunächst einmal frühestens ab der Umschreibung als Eigentümer im Grundbuch. Haben Sie sich vertraglich mit Kaufpreiszahlung verpflichtet, so müssen Sie das Hausgeld – in der Regel monatlich – bezahlen. Im Zweifel aber an den alten Eigentümer, da dieser ja bis zur Umschreibung im Grundbuch zur Zahlung verpflichtet ist!
WICHTIG!!! Sofern Sie als Eigentumskäufer ein SEPA-Mandat erteilt haben, so gilt dieses erst ebenfalls ab Eintragung in das Grundbuch als Eigentümer!!! Sonst gilt das eventuell alte SEPA-Mandat des alten Eigentümers nämlich weiter!
3.) Was muss ich alles über die Hausverwaltung eigentlich beauftragen bzw. melden?
Eigentlich gar nichts. Es ist jedoch im Rahmen der Heizkostenabrechnung hilfreich rechtzeitig Ablesewerte an den Heizkörpern mitzuteilen oder ggf. vorher durch eine Zwischenablesung ermitteln zu lassen. Ebenso sollten Sie die Stände von eventuell vorhandenen Wasseruhren notieren. Der Strom für die Wohnung ist eigeninitiativ umzumelden.
4.) Ich habe unterjährig ver- / gekauft – bekomme ich im Folgejahr eine zeitanteilige Abrechnung?
Klares NEIN, da das Wohnungseigentumsgesetz keine Splittabrechnungen (anteilige Abrechnungen) für Wohnungs- und Teileigentum kennt. Sie sollten jedoch in ihrem Kaufvertrag vereinbaren, dass beide Parteien sich einigen zeitanteilig abrechnen zu dürfen. Die Aufteilung obliegt dem Erwerber! Oder Sie regeln das über den Kaufpreis.
Aber auch in dem Monat der Grundbuchänderung werden keine zeitanteiligen Aufrechnungen vorgenommen.
Beispiel: Grundbuchumschreibung am 10. Februar - der Alteigentümer hat hier den ganzen Monat Hausgeld für Februar zu tragen und bekommt keine anteilige Erstattung, da es auf die Zahlungsfälligkeit ankommt und nicht auf den Betrag als Monatsbetrag gesehen!
5.) Ich habe dieses Jahr gekauft und es hat noch keine Eigentümerversammlung gegeben – nun stehe ich im Grundbuch … muss ich eine mögliche Nachzahlung aus der Jahresabrechnung des Vorjahres leisten?
Klares JA, sofern der Alteigentümer keine Hausgeldrückstände im abzurechnenden Wirtschaftsjahr hat entstehen lassen. Die sogenannte Abrechnungsspitze (Kosten der Wohneinheit ./. Wirtschaftsplan-Soll) müssen im Zweifel Sie bezahlen, auch wenn Sie in dem Zeitraum keinen Tag Eigentümer waren! Aber einen Wehrmutstropfen gibt es: ein mögliches Guthaben stünde dann aber Ihnen zu! Aber die Hausgeldabrechnung bekommt immer der aktuelle Grundbucheigentümer!
6.) Darf ich zur Eigentümerversammlung gehen, auch wenn ich noch kein Eigentümer im Grundbuch bin?
Es kommt darauf an!
Grundsätzlich mit Vollmacht schon, aber es gibt Eigentümergemeinschaften, welche in ihrer Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vorsehen, wonach nur bestimmte Personen vertreten dürfen (bspw. Miteigentümer, der Ehegatte oder der Verwalter). Dann wäre es nicht zulässig – selbst wenn die Parteien sich im Kaufvertrag geeinigt hätten. Diese Vereinbarung greift dann leider nicht! Es ist jedoch umstritten, ob der neue Erwerber nicht doch schon an die Stelle des eigentlichen Eigentümers tritt und doch teilnehmen dürfte. Da dieser aber immer noch (zumindest theoretisch) den Kaufvertrag auflösen kann, sollte auf eine Zulassung daher (unter dieser Voraussetzung) verzichtet werden!
7.) Darf ich denn nun machen was ich möchte?
Ja und Nein – grundsätzlich steht es Ihnen frei, innerhalb der Wohnung (außer bei wesentlichen Veränderungen am gemeinschaftlichem Eigentum) zu machen was Sie möchten. Jedoch alles was sich außerhalb ihrer vier Wände befindet jedoch nicht! Dafür ist der Verwalter da!
Sie haben noch weitere Fragen? Dann lassen Sie es mich wissen!
Ihr Carsten Vienken
