Seit längerem ist anerkannt, dass ein WEG-Verwalter Sonderhonorare verlangen darf (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 06.05.1993, Az.: V ZB 9/92). Trotzdem kommt es darüber immer wieder zu Streit. Spätestens dann, wenn der Verwalter sich auf den Verwaltervertrag oder das dem Vertrag beigefügte Leistungsverzeichnis beruft und die zusätzliche Vergütung einfordert, sind die Wohnungseigentümer wenig begeistert. Welche Verwaltertätigkeiten von der pauschalen Grundvergütung umfasst sind, wann der Verwalter für Leistungen ein Sonderhonorar verlangt werden kann und welche Honorarvereinbarungen im Verwaltervertrag zulässig sind, können Sie in diesem Artikel nachlesen.
Verwaltervergütung:
Nach Einheiten oder nach Miteigentumsanteilen?
Streng genommen fangen die Probleme mit der Vergütung des WEG-Verwalters bereits beim Abschluss des Verwaltervertrags an. In der Praxis üblich ist die Verteilung dieser Kosten nach Einheiten, so dass für jedes Sondereigentum (Eigentumswohnung) derselbe Betrag anfällt. Dem liegt die Überlegung zugrunde, dass für jede Eigentumswohnung – unabhängig von deren Größe – derselbe Verwaltungsaufwand anfällt.
Es kann aber sein, dass speziell in älteren Gemeinschaftsordnungen die Verteilung der Verwaltervergütung (und aller anderen Bewirtschaftungskosten) nach Miteigentumsanteilen festgeschrieben ist. Ist in der Gemeinschaftsordnung keine Regelung enthalten, gilt die gesetzliche Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die ebenfalls Miteigentumsanteile vorsieht.
Damit in diesen Fällen eine Kostenverteilung nach Einheiten überhaupt möglich ist, muss dies grundsätzlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 16 Abs. 3 WEG als Änderung des Kostenschlüssels beschlossen worden sein. Ist das nicht geschehen und gilt die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen, kann eine Verteilung der Verwaltervergütung nach Einheiten erfolgreich angefochten werden. Was dabei im Verwaltervertrag steht, spielt keine Rolle. Denn der Vertragsinhalt ist keine wirksame abweichende Vereinbarung vom bestehenden Kostenschlüssel.
Gemeinschaftsunterordnung und Beschluss-Sammlung sind daher vor Abschluss einer Verwaltervertrags daraufhin zu überprüfen, ob eine Verteilung des Verwalterhonorars nach Einheiten möglich ist oder ab dafür von der Eigentümerversammlung zuvor eine Änderung des Kostenschlüssels beschlossen werden muss. Staffelvereinbarungen, wonach sich die Verwaltervergütung zu festgelegten Zeitpunkten in bestimmter oder zumindest bestimmbarer Höhe ändert, sind bis zu einer Höchstdauer von fünf Jahren zulässig (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 20.06.2002, Az.: V ZB 39/01). Bei der Erstbestellung eines Verwalters nach der Begründung von Wohneigentum darf die zulässige Höchstdauer der Staffelvereinbarung dann allerdings nur drei Jahre betragen.
Diese Leistungen sind von der pauschalen Grundvergütung abgedeckt
Von der pauschalen Grundvergütung für den Verwalter sind die Leistungen abgedeckt, die zu seinen üblichen Aufgaben gehören, also insbesondere die in §§ 27, 28 WEG genannten Pflichten und Aufgaben. Dazu gehören im Wesentlichen:
- Aufstellung des Wirtschaftsplans
- Erstellung der Jahresabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen
- Erhebung einer Sonderumlage (je nach Umfang und Einzelfall aber auch kostenpflichtig)
- Erledigung der anfallenden Buchführung
- Einberufung und Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung
- Führung der Beschluss-Sammlung
- Einholung von Angeboten
- Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer, insbesondere zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
- Durchführung der Hausordnung
- Vergabe von Aufträgen