Balkone (i.S. der Räumlichkeit) sind grundsätzlich sondereigentumsfähig und gelten auch ohne entsprechende Zuordnung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung als Sondereigentum. Die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum scheidet im Regelfall schon allein deshalb aus, weil das jedem Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 2 WEG zustehende Mitgebrauchsrecht wegen des fehlenden Zugangs praktisch nicht ausführbar ist, andererseits ein allgemeiner Zugang dem Erfordernis der Abgeschlossenheit der Wohnung widerspricht.

 

Die Verbindung des Balkons mit der entprechenden Wohnung ergibt sich zudem daraus, dass im Regelfall die Balkonfläche zumindest teilweise der Wohn- / Nutzfläche des Sondereigentums zugerechnet wird und somit (wenn auch nicht zwingend) mitbestimmend ist für die Bemessung der Höhe des Miteigentumsanteils. 

 

Die Sondereigentumsfähigkeit erstreckt sich dabei aber im wesentlichen nur auf den Balkonraum. Soweit es sich um die konstruktiven und die der Sicherheit dienenden Bestandteile handelt, stehen diese Balkonteile im Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschluss vom 17.12.1993, 2Z BR 105/93, dort zum Thema Dachterrasse).

 

Zwingend zum Gemeinschaftseigentum zählen:

      

·         die Bodenplatte (OLG Hamm 16.09.1988)

·         das Balkongitter (OLG Düsseldorf 09.08.1991)

·         das Balkongeländer (BayObLG 25.09.1996)

·         die Balkonbrüstung einschl. Deck- und Kronbleche (BayObLG)

·         die Balkontür

·         die Balkonfenster (ausgenommen die Innenseiten)

·         die Balkondecken

·         die Isolierungsschichten auf der Balkonplatte

·         Balkonstützen

·         Balkontrennmauer

 

sondereigentumsfähig sind:

 

·         der Balkonraum als solcher,

·         der begehbare Boden- / Plattenbelag (Fliesen)

·         der Innenanstrich einer Balkontüre,

·         der Innenputz und Anstrich* der (Innen-) Brüstung,

·         Pflanztröge

Ist in der Teilungserklärung z.B. die Isolierschicht dem Sondereigentum zugewiesen, ist diese Klausel nichtig, ggf. aber in eine Kostentragungslast des einzelnen Sondereigentümers umzudeuten (OLG Hamm 13.08.1996, Az.: 15 W 115/96, NJWE-MietR 1997, 114). 

 

 

*  Wohnungseigentümer dürfen die Innenseite ihrer Balkonbrüstung nicht nach eigenem Geschmack streichen!

Wohnungseigentümer dürfen die Innenseite ihrer Balkonbrüstung nicht nach eigenem Geschmack streichen. Das gelte auch dann, wenn der Balkon insgesamt als Sondereigentum im Grundbuch eingetragen sei, so das Landgericht Itzehoe. Die Balkonbrüstung gehöre als konstruktiver und der Sicherheit dienender Bestandteil zwingend zum Gemeinschaftseigentum, so die Richter. Damit ist auch die Innenseite der Balkonbrüstung Teil des Gemeinschaftseigentums, sofern nicht Aufbau oder Material des Brüstungselements konkret eine andere Zuordnung ermöglichen. (AZ: 11 S 11/09)

 

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Bauliche Veränderungen bedürfen grundsätzlich der Zustimmung der  (zumindest beeinträchtigten) Wohnungseigentümer. 

 

Fallbeispiele - bauliche Veränderungen werden bejaht bei:

 

·         Anbringung einer Regenrinne

·         Balkongitter: Ersatz des Balkongitters durch eine Balkongittertür

·         Anbau einer Balkontreppe (Hochparterre)

·         Balkonvergrößerung zu Lasten von Wohnraum

·         Balkonverglasung (Änderung der Fassade)

     

 

Praxisfall:  Bei undichten Balkonen / Dachterrassen gelangt Wasser unter die horizontale Abdichtungsbahn in die darunter liegende Decke des Geschosses. In der Regel entstehen Wasserflecken inkl. Kränzen und die Deckenfarbe blättert ab. Da die defekte Abdichtungsbahn auf der tragenden Decke (Balkonplatte) zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist die Eigentümergemeinschaft für die Sanierung zuständig. Muss für die Schadensbeseitigung der Bodenbelag (Balkonfliesen = Sondereigentum) vom Balkon entfernt werden, hat der betroffene Eigentümer diese Maßnahme gemäß § 14 Abs. 4 WEG zu dulden, doch ist ihm der daraus entstehende Schaden (neuer Estrich und neue Fliesen) zu ersetzen (§ 16 Abs. 4 WEG). Aufgebrachter Estrich ist, soweit er temperatur- und schalldämmenden Zwecken dient, Gemeinschaftseigentum.