Ein Sondernutzungsrecht ist wie das Wort es bereits sagt, ein Recht, eine bestimmte im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Fläche unter Ausschluß aller anderen Wohnungseigentümer nutzen zu dürfen. Ein solches Recht wird häufig an Gartenflächen begründet, gleiches gilt für Kfz.- Stellflächen.

Ein Sondernutzungsrecht kann nur einem Wohnungs- oder Teileigentum zugewiesen werden. Es ist nicht unabhängig von diesem Eigentum zu übertragen sondern kann nur gemeinsam mit der Wohnung oder der gewerblichen Einheit veräußert werden. Die Juristen sagen, es sei ein schuldrechtliches Recht mit dinglicher Wirkung. Das bedeutet: die übrigen Wohnungseigentümer haben mit der Gewährung eines solchen Rechts auf ihr Recht zur Mitbenutzung gerade dieser Fläche, die mit dem Sondernutzungsrecht belastet ist, verzichtet. Der Wohnungseigentümer, der zugleich auch der Sondernutzungsberechtigte ist, kann jedermann, der auf diesem Grundstücksteil nichts zu suchen hat, wegschicken und sich gegen Beeinträchtigungen wehren. Doch die Wohnungseigentümer gewähren ein solches Recht nicht schrankenlos und hier kommt es daher häufig zu Problemen. So wird nicht selten über den Umfang des Nutzungsrechts gestritten. Was darf ich mit dem Garten machen? Kann ich ein Schwimmbad errichten oder ein Gartenhaus? Wenn die übrigen Eigentümer es  schon hinnehmen, dass sie eine bestimmte Fläche, die auch in ihrem Miteigentum steht, dauerhaft nicht nutzen dürfen, so versteht es sich von selbst, dass sie ein solches Nutzungsrecht nicht schrankenlos einräumen wollen. Also: auf einem Kfz- Stellplatz darf ich Kraftfahrzeug abstellen, aber ich kann ihn nicht zum Aufbewahren  anderer Gegenstände nutzen. Wurde mir ein Gartenteil zur Nutzung überlassen, so darf ich dieses Stück Erde auch als Garten nutzen, also Rasen säen, Blumen und Gemüse pflanzen soweit die Gemeinschaftsordnung - also die Vereinbarung der Wohnungseigentümer - nichts anderes besagt. Schon das Pflanzen von Bäumen, die Errichtung eines Gartenhauses oder der Bau eines Schwimmbades sind von diesem Recht nicht gedeckt. Hierzu bedarf es der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Wie wird nun ein solches Recht begründet?

Üblich ist es, dass der das Grundstück teilende Eigentümer das Sondernutzungsrecht im Rahmen der Aufteilung des Grundstücks der jeweiligen Wohneinheit zuweist. Aber auch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer ein solches Sondernutzungsrecht begründen. Da  der Kauf einer Eigentumswohnung häufig finanziert wird, muss berücksichtigt werden, dass auch die Zustimmung des Grundpfandgläubigers ( in der Regel ist das die Bank, die den Kredit gewährte und zu deren Gunsten eine Hypothek oder Grundschuld eingetragen ist ) eingeholt wird. Gilt es eine bestimmte Form zu beachten? Bedarf es also der notariellen Beurkundung, um ein solches Recht wirksam begründen zu können? Da es sich zunächst nur um ein schuldrechtliches Recht handelt, würde eine formlose Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern ausreichend sein. Doch es soll ja auch eine dingliche Wirkung erzeugt werden, es sollen also Rechte  gegen jedermann begründet werden.

Es bedarf somit einer Maßnahme, die es ermöglicht, dass jedermann von der Existenz dieses Rechtes wissen kann. Dazu dient das Grundbuch. Es wird also eine Eintragung in das Grundbuch benötigt. Die Eintragungsvoraussetzungen sind in § 29 GBO geregelt. Danach sind die zur Eintragung erforderlichen Erklärungen / Vereinbarung(en) durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen.