Verwalterzustimmung bei Veräußerung
Nach dem Gesetz sind Wohnungs- und Teileigentum frei veräußerlich. In der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung kann als Vereinbarung nach §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG der Eigentümer bestimmt werden, dass jede Veräußerung eines Teileigentum / Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters bedarf (§ 12 Abs. 1 WEG). Der Verwalter kann die Zustimmung nur aus konkreten wichtigen Gründen verweigern (§ 12 Abs. 2 Satz 1 WEG) Diese gesetzliche Bestimmung ist zwingend. Sie kann weder durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft noch durch eine Vereinbarung im Sinne des §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG eingeschränkt werden. Eine Bestimmung der Gemeinschaftsordnung oder ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft, dass die Zustimmung zur Veräußerung bei bestehenden Wohngeldrückständen verweigert werden kann, ist wegen Verstoßes gegen § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG unwirksam (LG Frankfurt am Main, NJW-RR 1988, 598).
Ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung für die Veräußerung ist nur dort anzuerkennen, wo die Veräußerung des Wohnungseigentums eine gemeinschaftliche Gefahr für die Gemeinschaft der übrigen Wohnungseigentümer darstellt. Die Unzumutbarkeit muss ihre Ursache in der Person des Erwerbers haben. Dabei kommt es nicht auf Verschulden an. Aus der Rechtsprechung gibt es folgende Einzelfälle:
-> Der Zahlungsverzug des veräußernden Eigentümers ist kein Grund die Verwalterzustimmung im Kaufvertrag zu verweigern (ständige Rechtsprechung).
-> Beabsichtigt der Erwerber, eine seit langem geduldete zweckwidrige Nutzung des Teileigentums lediglich fortzusetzen und die dafür geschaffenen baulichen Veränderungen beizubehalten, ist dies kein wichtiger Grund in der Person des Erwerbers, dem Erwerber die Zustimmung zu verweigern. Die Zustimmung kann nicht aus Gründen verweigert werden, die bereits in den bisherigen Verhältnissen der Gemeinschaft begründet sind oder mit den in der Gemeinschaft bestehenden Streitfragen verknüpft werden.
-> Eine Zustimmung kann verweigert werden, wenn der Käufer ungeeignet ist, sich in eine Gemeinschaft einzuordnen - gemeinschaftsschädigendes Verhalten des Erwerbers, der bereits Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft ist - oder wenn die Gefahr der Veränderung des Bestimmungszwecks des Gebäudes besteht - in einer reinen Wohnanlage wird eine Einheit an einen Gewerbetreibenden oder an einen freiberuflich tätigen Arzt, Anwalt usw. veräußert - oder wenn der Käufer die Sicherheit für die Erfüllung seiner Beitragspflichten für die Lasten und Kosten des Sondereigentums und die Finanzierungsverpflichtungen nicht bietet - z. B. bei Erwerb durch Personen, die bereits die eidesstattliche Versicherung abgegeben haben oder notorisch mittellos sind. Hierfür muss aber der eindeutige Beweis vorliegen.
Da wir im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zielführend und nachhaltig unsere Entscheidung treffen wollen, bieten wir bei Verkäufen dem Erwerber kostenlos an, eine kleine SCHUFA-Auskunft einzuholen. Diese ist vom Inhaltsumfang nicht wie Sie es vielleicht gewohnt sind, sondern nur eine Seite mit möglichen Vermerken zu "negativen" Eintragungen. Sonstige Eintragungen, wie Verträge etc. werden dort nicht aufgeführt und sind auch für uns nicht einsehbar!
Denn schließlich wollen Sie als Bestandseigentümer sicherlich nicht, dass der Verwalter einfach nur zu einem Notar geht und die Zustimmung ohne jegliche Prüfung des Erwerbers erteilt...
GEBÜHREN bei der Verwalterzustimmung
wie die Kosten des Notars zur Genehmigung der Zustimmung an sich, die Beglaubigungskosten der Niederschrift über den Nachweis der Verwalterbestellung bzw. die Kosten der Sondervergütung des Verwalters gemäß Vereinbarung aus dem Verwaltervertrag trägt grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, es ei denn nach § 21. Abs. 7 WEG wurde etwas anderes beschlossen oder vereinbart.
